Cẩm nang mua nhà

Thứ Sáu, 05/02/2016, 14:35 GMT+7

Một số gợi ý về “nhà thương phẩm - những điều cần biết” có thể sẽ đem đến một số thông tin hữu ích giúp bạn cẩn trọng hơn trước quyết định lựa chọn các không gian sống.
Có nên xem nhà khi xây xong phần thô?
Giai đoạn xây thô có thể xem là bán thành phẩm. Tình trạng nhà ở giai đoạn này là một căn cứ quan trọng để đánh giá chất lượng nhà thương phẩm.

Tốt nhất là xem nhà xây thô khi chưa hoàn thiện và trang trí. Xảo thuật trang trí nhà thương phẩm luôn làm người mua nhầm lẫn và khó phát hiện ra những chi tiết thiếu sót. Vì vậy, người mua nên đi xem nhà mới xây xong phần thô để đánh giá những vấn đề cơ bản như: cách bố trí các phòng trong căn hộ, hướng nhà, diện tích sử dụng và nhất là chất lượng thi công xây dựng.

Có nên hoàn toàn tin tưởng vào nhà mẫu không?
Các chủ đầu tư công trình không tiếc tiền làm ngôi nhà mẫu để giới thiệu nhằm hấp dẫn người cần mua nhà. Và rõ ràng là nhà mẫu thường được sử dụng vật liệu trang trí tốt nhất, đẹp nhất, chi phí chiếm đến 20 – 25% giá thành nhà mẫu. Đồ đạc nội thất cũng được đặc biệt chú ý, sản xuất đặc biệt tại các xưởng riêng nhằm đảm bảo hiệu quả chung khi bố trí trong nhà mẫu. Cũng nói thêm là, nhiều khi nhà mẫu còn sử dụng kỹ thuật chiếu sáng chiếu vào các kết cấu ngăn che để gây cảm thụ ánh sáng cho không gian căn hộ mẫu.

Khi xem căn hộ mẫu, người mua cũng không thấy được những bộ phận khác như hành lang, cầu thang… Chỉ có trên nhà thương phẩm đã hoàn thành, mới có thể thấy rõ những diện tích cụ thể của những bộ phận kiến trúc này. Cần biết rằng, cùng một diện tích nhưng tỷ lệ sử dụng có thể khác nhau do trình độ của người thiết kế. Một thực tế cần biết nữa là nhà mẫu không hề lắp đặt các loại đường ống dẫn, do đó, nhìn rất thoáng đãng và sạch sẽ, nhưng trong ngôi nhà thương phẩm, các đường ống nước luôn lộ rõ trước mắt người mua.
>> Mua bán nhà đất 
Để nắm được thực chất căn hộ cần mua, người mua phải hỏi han kỹ lưỡng, tính toán cẩn thận và nếu có thể, thì đưa những điều khoản chi tiết này vào trong hợp đồng mua bán.

Có nên xem chất lượng công trình tại công trường xây dựng?
Do cung không đáp ứng cầu, nên tình trạng mua nzhà chờ ngày càng phổ biến dù chất lượng có thể không đảm bảo. Người đã biết qua về xây dựng có thể theo dõi tiến độ công trình, xem tình hình thi công một vài khâu quan trọng, xem thực địa thi công… để có thể đánh giá chất lượng xây dựng ngôi nhà.
>> Nhà đất giá rẻ tại Đà Nẵng
Phải chú ý thêm những điều gì khi định mua nhà?
1. Nhà xây dựng có vi phạm quy định về việc giải quyết các thủ tục hợp pháp cho việc phát triển bất động sản, giấy phép tiêu thụ nhà thương phẩm, quyền giao dịch bất động sản…?

2. Việc liên kết xây dựng ở đô thị có rõ ràng, danh nghĩa bên sở hữu đất đai liên kết xây dựng có được xác minh…?

3. Nhà ở khu đất giáp ranh đô thị và nông thôn, đặc biệt là loại nhà tập trung vốn của nông dân…./.

Cẩm nang mua nhà

Có nên mua nhà của người phải thi hành án?

Nhiều trường hợp mua nhà đất đã sang tên đổi chủ xong xuôi nhưng người mua lại gặp rắc rối vì người bán phải thi hành án theo phán quyết nào đó của toà án.
Có chuyện éo le này bởi các cơ quan thi hành án áp dụng quy định: sau khi có bản án, quyết định của toà, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó.

Quy định đó nằm trong thông tư liên tịch số 14/2010 hướng dẫn một số vấn đề về thủ tục thi hành án dân sự và phối hợp liên ngành trong thi hành án dân sự. Một số chuyên gia cho rằng cần xem xét lại tính pháp lý của của thông tư này vì trái với bộ luật Dân sự.

Bỗng dưng bị kê biên
Tháng 7.2008, bà Phạm Thị Hải Hường, ngụ quận 10 (Tp.HCM) mua căn nhà của bà Biện Thị Châu, tại thành phố Vũng Tàu. Hai bên làm đầy đủ thủ tục mua bán, sau đó bà Hường được cấp chủ quyền nhà. Gần một năm sau, gia đình bà Hường bất ngờ nhận được thông báo của chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu về việc sẽ kê biên căn nhà của bà để đảm bảo thi hành án.

Ngỡ ngàng, bà Hường khiếu nại thì mới được biết bà Châu – chủ cũ căn nhà và là người phải thi hành án trong một bản án của TAND thành phố Vũng Tàu. Tháng 5.2008, chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu đã gửi thông báo về thời gian tự nguyện thi hành án là 25 ngày cho bà Châu. Hết thời hạn, bà Châu vẫn không tự nguyện, chi cục thi hành án gửi công văn phối hợp với cơ quan liên quan đề nghị không cho chuyển dịch căn nhà thì phát hiện bà Châu đã hoàn tất thủ tục bán căn nhà cho bà Hường.

Điều dễ thấy, sau khi có bản án, cơ quan thi hành án đã không phong toả căn nhà bằng quyết định kê biên nên bà Châu vẫn bán nhà theo luật. Vì thế, dù căn nhà hiện đã thuộc sở hữu của bà Hường một cách hợp pháp nhưng chi cục thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu vẫn tiến hành kê biên căn nhà nhằm đảm bảo thi hành án. Đồng thời, hướng dẫn bà Hường kiện bà Châu yêu cầu huỷ bỏ giao dịch mua bán giữa hai bên.

Tương tự, công ty Dương Hoàng Thịnh đang phải thi hành bản án của TAND quận 7 với số tiền gần 3 tỉ đồng cho tổng công ty Hàng hải Việt Nam. Qua xác minh, chi cục thi hành án quận 7 biết được công ty này còn tài sản duy nhất là căn nhà tại phường Tân Quy, quận 7. Ngày 26.3.2010, cơ quan này ra quyết định ngăn chặn chuyển nhượng căn nhà nói trên. Khoảng một tháng sau, không hiểu lý do gì, cơ quan này lại ra quyết định giải toả quyết định ngăn chặn trước đó. Ngay lập tức, ngày 20.5.2010, công ty Dương Hoàng Thịnh bán cho bà Liên và được văn phòng công chứng chứng nhận.

Ít ngày sau, chi cục thi hành án quận 7 được phòng đăng ký quyền sử dụng đất, sở Tài nguyên và môi trường Tp.HCM cho biết, căn nhà trên hiện chưa có hồ sơ đăng ký chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm. Ngoài ra, cũng chưa có cơ quan có thẩm quyền nào yêu cầu ngăn chặn giao dịch. Ngày 24.6.2010, cơ quan thi hành án quận 7 niêm yết công khai tại uỷ ban phường quyết định thi hành án và ra thông báo về việc cưỡng chế kê biên, phát mãi căn nhà và đương nhiên, đã nhận sự phản ứng quyết liệt của người mua. Bà Liên khiếu nại đến cục thi hành án dân sự Tp.HCM. Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng cấp dưới đã làm đúng nên không chấp nhận đơn khiếu nại. Ông Nguyễn Văn Mỳ, chi cục trưởng chi cục thi hành án quận 7 cho rằng, căn cứ vào thông tư liên tịch số 14 thì cơ quan thi hành án có quyền kê biên đối với căn nhà và đất đó để thi hành án.

Thông tư trái luật dân sự?
Trường hợp của bà Hường và bà Liên chỉ là số ít trong nhiều trường hợp bị thiệt thòi vì lỡ mua nhầm nhà của người phải thi hành án. Có thực tế này cũng bởi vì các cơ quan thi hành án áp dụng hướng dẫn trong thông tư 14.

Gặp những trường hợp như nói trên, đương nhiên người mua “lỡ” căn nhà của người đang phải thi hành án sẽ khiếu nại hoặc kiện đòi quyền lợi. Tuy nhiên, khiếu nại đó sẽ được trả lời rằng, theo quy định của thông tư 14, đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định của toà, người phải thi hành án đã chuyển nhượng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thì chấp hành viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch. Người được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền khởi kiện yêu cầu toà huỷ bỏ giao dịch. Vì vậy, cơ quan thi hành án làm như trên là đúng nếu chiếu theo luật.

TS Nguyễn Văn Tiến, giảng viên trường đại học Luật Tp.HCM cho rằng, cần phải xem xét lại tính pháp lý của thông tư so với bộ luật Dân sự. Rõ ràng thông tư đã phủ nhận quyền lợi chính đáng mà bộ luật Dân sự dành cho những người mua nhà hợp pháp, đã được cấp chủ quyền. Theo bộ luật Dân sự thì bà Hường, bà Liên là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Mặt khác, hai bà không phải chịu trách nhiệm với nghĩa vụ của người chủ cũ căn nhà vì không liên can gì.

Nhiều chuyên gia khác cũng đồng tình rằng để hạn chế việc tẩu tán tài sản, ngành thi hành án phải thực hiện sớm các biện pháp ngăn chặn, sớm thông báo đến các cơ quan liên quan. Chứ để cho đương sự thoải mái bán tài sản rồi mới vào cuộc kê biên phong toả, gây thiệt hại cho người mua ngay tình là không hợp lý, không phù hợp với pháp luật dân sự vốn bảo hộ quyền tài sản hợp pháp của người dân.

 

Tags: nhà đất, mua bán nhà đất, bán nhà, bán đất
ThietKeTrangWeb.com.vn / Vui sắm
No avatar
Đăng bởi minhthien
Tham gia 04/03/2015
Cấp độ Administrator
Bài viết 70/70
Tags: nhà đất, mua bán nhà đất, bán nhà, bán đất
ThietKeTrangWeb.com.vn / Vui sắm